Abogado de Acoso Inmobiliario (Art. 173.1 CP)

El acoso inmobiliario (también denominado blockbusting o mobbing inmobiliario) tiene tipo propio desde la LO 5/2010: el art. 173.1, párrafo cuarto, CP castiga los actos hostiles o humillantes reiterados que tengan por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda. Según la conducta concreta, concurre con otros tipos o se desplaza a ellos: coacciones (Art. 172 CP), amenazas condicionales (Art. 169-171 CP), delito de hostigamiento o stalking (Art. 172 ter CP), allanamiento de morada (Art. 202 CP) y, frecuentemente, trato degradante (Art. 173.1, párrafo primero, CP) cuando la conducta menoscaba gravemente la integridad moral. El acoso inmobiliario no exige que los actos lleguen a ser trato degradante: basta que sean hostiles o humillantes, reiterados y dirigidos a impedir el legítimo disfrute de la vivienda.

Modalidades Típicas

Las modalidades típicas abarcan un catálogo extenso. Encontramos cortes deliberados de suministros básicos (luz, agua, gas, ascensor) para hacer inhabitable la vivienda; obras innecesarias y prolongadas dirigidas a perturbar el descanso o causar daños; negativa sistemática a reparar averías graves que afectan a la habitabilidad; cambio de cerraduras en ausencia del inquilino, que puede constituir además allanamiento de morada; presiones psicológicas reiteradas mediante visitas no anunciadas, llamadas a horas intempestivas y mensajes intimidatorios; amenazas de denuncias falsas o desahucios sin base legal; ofertas reiteradas y coactivas de compensación económica para forzar la rescisión del contrato; y, en supuestos más sofisticados, estrategias diseñadas por fondos buitre tras la adquisición de edificios completos con inquilinos protegidos por contratos de renta antigua.

Penas según la Calificación

Las penas dependen de la calificación concreta de cada conducta. Las coacciones del Art. 172 CP conllevan prisión de 6 meses a 3 años o multa, agravada en su mitad superior cuando la finalidad es impedir el ejercicio legítimo del derecho a la vivienda. El hostigamiento del Art. 172 ter CP se sanciona con prisión de 3 meses a 2 años o multa de 6 a 24 meses. El allanamiento de morada con violencia o intimidación puede alcanzar los 4 años de prisión. El acoso inmobiliario del Art. 173.1, párrafo cuarto, CP (actos hostiles o humillantes reiterados para impedir el legítimo disfrute de la vivienda) y el trato degradante del mismo artículo conllevan prisión de 6 meses a 2 años. A las penas privativas de libertad se añaden las accesorias habituales: órdenes de alejamiento y prohibición de comunicación, multas en concurso, e indemnización civil cuantiosa por daños morales, daños patrimoniales (gastos de mudanza forzada, sobrecostes de alquiler) y, en su caso, daños a la salud psíquica.

Defensa y Acusación Particular

La defensa técnica y la estrategia de acusación particular se construyen sobre varios ejes. Cuando representamos al inquilino o propietario acosado, articulamos la documentación pericial integral mediante grabaciones videográficas y audiográficas, burofaxes, partes técnicos de averías no atendidas, informes municipales sobre cortes injustificados de suministros, testimonios de vecinos y peritaje psicológico forense que acredite el impacto psicoemocional. Solicitamos como medidas cautelares urgentes el restablecimiento de suministros, la orden de alejamiento del acosador, la prohibición de obras hostiles y la designación de administrador judicial cuando interviene una sociedad. Cuando defendemos al propietario o gestor, articulamos la ausencia de dolo coactivo: legítimo ejercicio del derecho de propiedad, necesidad técnica de obras, reclamación lícita de rentas impagadas o medidas conservativas amparadas por la LAU.

Práctica Forense Actual

En la práctica forense actual observamos un fuerte incremento de procedimientos por acoso inmobiliario, especialmente en grandes ciudades sometidas a tensión del mercado del alquiler y a operaciones de adquisición masiva de carteras residenciales por fondos de inversión. La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda y las ordenanzas autonómicas y municipales de protección del inquilino han ampliado el marco protector. La Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia, es una ley procesal y organizativa: no modifica el Código Penal ni sus penas. En Alonso Sala, abordamos cada expediente como una crisis multidisciplinar penal-civil-administrativa: coordinamos querella penal, demanda civil de daños y comunicaciones a la oficina municipal de la vivienda. Cuando representamos al acusado, neutralizamos calificaciones excesivas y reconducimos las conductas a conflicto civil ordinario cuando legalmente procede, evitando el sobreseguimiento penal y la inscripción de antecedentes con consecuencias profesionales y personales graves.